La Française SCPI attire l’attention pour une raison simple, la société de gestion fait partie des acteurs connus du marché et pilote plusieurs véhicules immobiliers aux profils différents. Mais un nom installé ne suffit pas. Avec des encours de groupe souvent présentés autour de 103,8 Mds € fin 2025 selon les communications du groupe, la vraie question devient pratique, faut-il regarder ses SCPI pour leur rendement net réel, une fois les frais, la fiscalité et la liquidité remis dans l’équation ? C’est exactement là qu’il faut être un peu plus exigeant que la simple lecture d’un taux de distribution.
- ✓ Gestionnaire solide : La Française REM est un acteur établi avec des encours importants et une gamme variée de SCPI, utile pour comparer plusieurs véhicules sous une même méthodologie.
- ✓ Rendement brut insuffisant : Le taux de distribution affiché (ex. 4,49 % à 5,68 % en 2025) est un point de départ ; il faut déduire frais et fiscalité pour mesurer le rendement net.
- ✓ Impact des frais : Les frais d'entrée (souvent 8 % à 12 %) et de gestion pèsent fortement, surtout sur des horizons courts ; l'amortissement sur 9 ans change significativement la performance réelle.
- ✓ Fiscalité déterminante : En détention directe, les revenus sont soumis aux revenus fonciers et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui réduit fortement le rendement pour un TMI élevé (ex. 30 % ou 41 %).
- ✓ Méthode simple : Comparer TD brut, lisser les frais d'entrée sur votre horizon, appliquer votre TMI puis ajuster pour l'inflation permet d'obtenir un rendement net comparable entre SCPI et avec le marché.
Présentation rapide de La Française REM et de la SCPI La Française
Qui est La Française REM
La Française REM est la branche immobilière du groupe La Française, historiquement connue après l’évolution d’UFG-LFP, avec une activité qui dépasse la simple SCPI pour toucher plusieurs classes d’actifs immobiliers. L’acteur met en avant une implantation élargie, avec une base française forte et une présence dans plusieurs places internationales comme Paris, Francfort ou Hong Kong. C’est rassurant. Mais cela ne dispense pas de regarder chaque SCPI pour elle-même.
Pour un investisseur particulier, ce positionnement multi-actifs a un intérêt concret. Il suggère une capacité de gestion, de sourcing et d’arbitrage plus large qu’une petite maison spécialisée sur une seule niche. En revanche, cela ne protège ni contre les baisses de valeur de parts, ni contre une liquidité plus difficile sur certains véhicules. La taille du gestionnaire aide. Elle ne règle pas tout.
Panorama des SCPI gérées par La Française
Le panorama change selon les sources et les périmètres retenus, mais La Française REM gère une gamme assez large de SCPI, avec une dominante historique sur les bureaux et l’immobilier tertiaire, tout en couvrant aussi des thématiques plus régionales ou diversifiées.
- Epargne Foncière, SCPI historique orientée surtout bureaux et immobilier tertiaire
- LF Opportunité Immo, véhicule plus exposé à l’immobilier d’entreprise avec logique de rendement
- LF Croissance et Territoires, approche plus territoriale et diversifiée
- Selectinvest 1, SCPI ancienne souvent citée dans les comparatifs de la gamme
- D’autres SCPI thématiques, selon les millésimes et le périmètre exact retenu par les plateformes
Le bon réflexe n’est donc pas d’acheter “La Française” comme une marque, mais de choisir une SCPI précise pour un besoin précis.
Chiffres clés pour évaluer la SCPI La Française
Rendements et taux de distribution récents
Une fois la gamme repérée, il faut regarder les chiffres qui comptent vraiment. Le premier, c’est le taux de distribution. Certaines fiches et comparateurs relaient pour 2025 des niveaux comme 4,49 %, 4,66 %, 4,86 % ou encore 5,68 % selon la SCPI retenue. Ces écarts sont utiles. Ils ne disent pourtant qu’une partie de l’histoire.
Un taux de distribution est un point de départ, pas une conclusion. Il ne retranche ni la fiscalité personnelle, ni le coût d’entrée amorti sur la durée, ni les effets de liquidité si vous devez revendre plus tôt que prévu. Pour un site centré sur le rendement net, il faut donc le traiter comme un indicateur brut. Pas comme une réponse finale.
| Nom SCPI | Prix de part | TD 2025 | Ticket d’entrée | Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| Epargne Foncière | Environ 670 € | Autour de 4,49 % | Selon nombre minimal de parts | SCPI historique, dominante bureaux |
| LF Opportunité Immo | Environ 215 € | Autour de 5,68 % | Accessible plus facilement à petits montants | Rendement affiché plus élevé, à lire avec prudence |
| LF Croissance et Territoires | Environ 203 € | Autour de 4,86 % | Variable selon distributeur | Profil plus régional et diversifié |
| Selectinvest 1 | Environ 725 € | Autour de 4,66 % | Ticket plus élevé | SCPI ancienne, lecture patrimoniale utile |
Prix de part, ticket d’entrée et liquidité
Les prix de part donnent tout de suite une idée du ticket d’entrée, mais aussi de la psychologie du placement. Entre une part autour de 203 €, 215 €, 670 € ou 725 €, la lecture n’est pas la même pour un épargnant qui veut tester une poche de 5 000 € et pour un investisseur déjà habitué aux SCPI. Le prix ne dit pas si la SCPI est meilleure. Il dit si elle est plus facilement accessible.
Il faut surtout garder en tête la liquidité. Une SCPI n’est pas un livret. Certaines références, comme Epargne Foncière, ont pu faire l’objet de discussions plus tendues sur le marché autour de la fluidité des retraits ou de la perception de la liquidité. Rien d’anormal dans l’absolu sur cette classe d’actifs. Mais cela rappelle qu’une sortie peut être plus lente qu’espéré.
- Prix de part élevé, pas forcément un problème, mais ticket initial plus lourd
- Liquidité imparfaite, la revente peut demander du temps selon le marché
- Durée minimale recommandée, souvent autour de 9 ans pour amortir les frais d’entrée
Taux d’occupation financier et diversification géographique
Au-delà du rendement, il faut regarder le TOF, le taux d’occupation financier. Une SCPI qui évolue autour de 90 % à 96 % selon les périodes et les véhicules n’offre pas le même confort qu’un parc plus fragilisé. Ce chiffre ne remplace pas l’analyse du patrimoine. Il aide à juger la solidité locative du moment.
La diversification géographique compte aussi. Certaines présentations mettent en avant une base très majoritairement française, parfois au-delà de 79 % pour certains patrimoines, avec une poche européenne complémentaire. Là encore, ce n’est ni bien ni mal en soi. Cela dit simplement à quel point vous dépendez encore du marché français des bureaux et de l’immobilier tertiaire.
Frais, fiscalité et rendement net pour lire une SCPI La Française
Quels frais impactent le rendement réel
Après les chiffres commerciaux, place au tri utile. Le rendement net d’une SCPI commence par les frais. Les frais d’entrée, souvent autour de 8 % à 12 % sur le marché selon les SCPI, pèsent très lourd au départ. Si vous restez peu de temps, ils peuvent déformer complètement la performance réelle.
Ajoutez à cela les frais de gestion internes, puis éventuellement les frais liés à la revente. Si vous prenez une part à 670 € avec 10 % de frais implicites à amortir sur 5 ans, vous voyez vite que le taux de distribution brut ne suffit plus. Le même support peut paraître correct à 9 ans. Il devient beaucoup moins séduisant à 3 ans.
- Frais de souscription, souvent le premier impact sur le rendement réel
- Frais de gestion, déjà intégrés au fonctionnement, mais à garder en tête
- Frais ou coût de sortie, selon les conditions de revente et le marché
- Temps de détention, variable décisive pour diluer les frais d’entrée
Exemple simple, une SCPI à 4,86 % brut qui supporte un coût d’entrée de 10 % ne se lit pas du tout pareil sur 4 ans et sur 10 ans. Sur 4 ans, l’effet d’amortissement est rude. Sur 10 ans, il devient plus supportable.
Fiscalité pour un particulier
En détention directe, les revenus de SCPI relèvent en principe des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à votre TMI et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un investisseur à 11 %, l’écart avec le brut reste modéré. Pour un investisseur à 30 % ou 41 %, le rendement net peut tomber beaucoup plus vite qu’il ne l’imagine.
La Française SCPI: avantages et inconvénients
Avantages
- Gamme large, permet de choisir selon profil et ticket
- Encours importants, meilleure visibilité du marché
- Présence internationale et expertise multi-actifs
Inconvénients
- Frais d'entrée souvent élevés, exigeant un horizon long
- Concentration sur les bureaux, exposition au marché français
- Liquidité imparfaite, revente parfois longue
À retenir : Bonne option pour diversifier via un gestionnaire solide, à condition d'accepter des frais et un horizon long.
La détention via assurance vie peut changer cette lecture, mais elle modifie aussi la distribution, les frais du contrat et le choix de SCPI accessibles. Il ne faut donc pas opposer frontalement les deux cadres comme s’ils donnaient le même produit final.
| Situation fiscale | Quel impôt s’applique | Exemple d’impact sur rendement net |
|---|---|---|
| TMI 11 % | IR 11 % plus prélèvements sociaux 17,2 % | Le brut est déjà sensiblement réduit, mais reste lisible |
| TMI 30 % | IR 30 % plus prélèvements sociaux 17,2 % | La baisse du rendement net devient très marquée |
| TMI 41 % | IR 41 % plus prélèvements sociaux 17,2 % | Le rendement net peut devenir beaucoup moins séduisant en direct |
Calculer le rendement net après frais, impôts et inflation
La méthode la plus utile tient en quatre étapes. D’abord prendre le TD brut. Ensuite lisser les frais d’entrée sur la durée probable de détention. Puis appliquer une fiscalité réaliste selon votre TMI. Enfin ajuster l’ensemble avec une inflation de travail, par exemple 2 % à 3 % si vous voulez raisonner en pouvoir d’achat.
- Partir du taux de distribution brut annoncé
- Retirer l’effet annuel moyen des frais d’entrée sur votre horizon réel
- Appliquer la fiscalité correspondant à votre situation
- Comparer le résultat net à l’inflation attendue
Scénario prudent, une SCPI autour de 4,49 % brut, frais d’entrée amortis sur 9 ans, TMI 30 %, inflation 2,5 %. Le rendement réel devient nettement plus modeste. Scénario moyen, TMI 11 %, même horizon, le net tient mieux. Scénario optimiste, détention longue, fiscalité mieux cadrée via enveloppe adaptée, le support redevient compétitif. Le bon chiffre n’est donc jamais le TD seul. C’est ce qu’il vous reste une fois la mécanique complète passée.
Points forts et risques spécifiques chez La Française
Forces observables
Une fois la méthode posée, il faut juger la maison de gestion. La Française REM conserve plusieurs atouts visibles pour un particulier qui veut comparer sérieusement.
- Une gamme large, avec plusieurs SCPI de profils différents
- Des encours importants, ce qui donne une certaine solidité de marché
- Une lecture ISR mise en avant sur une partie de l’offre
- Une présence historique qui facilite les comparaisons et le suivi
Le vrai avantage pour l’investisseur n’est pas seulement la notoriété. C’est la possibilité de comparer plusieurs véhicules dans une même maison de gestion avec une méthodologie homogène. Cela simplifie l’analyse. Et c’est déjà utile.
Risques à surveiller
Mais il faut garder le regard froid. La Française SCPI reste exposée aux mêmes tensions de marché que beaucoup d’acteurs du secteur.
- Concentration partielle sur les bureaux, encore sensible sur certaines SCPI
- Risque de liquidité, surtout si le marché secondaire se tend
- Frais d’entrée élevés, qui imposent un vrai horizon long
- Volatilité possible des prix de part, selon la conjoncture immobilière
Autrement dit, une marque solide n’annule pas le risque immobilier. Elle rend surtout l’analyse plus facile, si vous acceptez de regarder les bons chiffres.
Questions à poser avant de souscrire
- Quelle est la politique de prix de part en cas de marché plus difficile ?
- Quel est le TOF consolidé réellement observé récemment ?
- Quelle part du patrimoine est encore exposée aux bureaux traditionnels ?
- Quel est le délai habituel constaté en cas de revente de parts ?
- Quelle place occupe réellement l’ISR dans les acquisitions et arbitrages ?
- Le rendement distribué récent repose-t-il sur une base durable ou plus exceptionnelle ?
Pour qui une SCPI La Française peut convenir
La vraie réponse dépend toujours du profil. La Française SCPI peut convenir à plusieurs types d’investisseurs, mais pas pour les mêmes raisons ni avec les mêmes attentes.
Profil 1, investisseur prudent à la recherche de revenus complémentaires. Avec 10 000 € placés sur une SCPI accessible autour de 215 € la part, l’enjeu n’est pas de transformer le patrimoine, mais d’ajouter une petite poche immobilière déléguée. L’horizon de 9 ans minimum reste ici central. Sans cela, les frais pèsent trop.
Profil 2, investisseur orienté diversification et rendement. Avec 50 000 €, il peut comparer plusieurs SCPI de la gamme ou combiner une SCPI plus bureaux avec une autre plus régionale ou diversifiée. Ici, la question n’est pas seulement le TD 2025. C’est la cohérence entre rendement net attendu, liquidité et répartition du reste du patrimoine.
Profil 3, investisseur fortement fiscalisé. Pour lui, la détention en direct peut vite devenir moins séduisante si la TMI est élevée. Une souscription via assurance vie peut alors redevenir pertinente, à condition d’accepter le tri plus restreint des supports et la lecture spécifique du rendement. Le bon montage dépend donc moins de la SCPI seule que du cadre fiscal dans lequel vous la logez.
Souscrire à une SCPI La Française en connaissant le rendement
Au fond, La Française REM propose une gamme suffisamment large pour mériter l’attention, mais pas pour dispenser l’investisseur de faire ses comptes. Les taux de distribution 2025, les prix de part, le TOF ou l’étiquette ISR donnent des indices utiles. Ils ne remplacent pas une lecture du rendement net après frais, fiscalité et horizon réel de détention. Si vous cherchez une SCPI à conserver longtemps, dans un patrimoine déjà structuré, certaines références peuvent avoir du sens. Si vous cherchez un placement rapide, liquide ou fiscalement neutre, il faudra sans doute regarder ailleurs. Le bon choix n’est donc pas “La Française oui ou non”. C’est “quelle SCPI, pour quel profil, et avec quel rendement réellement conservé”.
